문답으로 본 9·13 대출규제 총정리 - ②전세자금대출

▶포함되지 않는다. 행정지도는 주택구입목적 대출, 생활안정자금 등 대출 쏠림 발생 우려가 큰 주담대 관련 사항에 대해서만 시행됐다. 전세대출 보증요건의 강화는 공적 보증기관(HUG, 주금공)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 계획이다. 이 때문에 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 보증이 가능하며 규정 개정 후 신규대출부터 적용된다. 

2. 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는? 

▶부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 “상가 및 주택”으로 등재) 주택을 포함해 합산할 예정이다. 이 경우에도 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 단 지방(비수도권, 비도시)의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타지역으로 이주할 경우엔 해당 주택을 제외한다. 제외되는 주택은 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택(노후 단독주택), 85㎡이하의 단독주택(소형 단독주택), 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택이다.

3. 제도 시행 후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지? 

▶분양권‧조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에 포함되지 않는다. 분양권(또는 조합원 입주권) 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 보고 제한없이 공적전세대출보증 이용이 가능하다.

4. 1주택자가 전세보증을 받으려는 경우 소득 ‘1억원 기준’이 적용되는데, 산정방법은?

▶부부합산 기준으로 근로‧사업‧연금‧기타소득을 합산해 판단하고 소득이 없으면 세무서(홈택스) 사실증명원으로 입증한다. 소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연환산해 적용한다.

5. 임차인이 제도시행(10월 중) 전 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 제도시행 후 이뤄진다면 보증 이용이 가능한가

▶개정 제도 시행 이전에 전세계약을 체결했다면 신뢰보호 필요에 따라 종전요건을 적용한다. 이 경우엔 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 다만 전세계약 존부 및 계약금 납부사실을 입증해야 한다.

6. 임차인이 제도시행(10월 중) 전부터 전세대출보증을 이용하다가 제도 시행 후 전세계약을 연장하게 되면 공적 전세대출 보증(주금공, HUG)도 연장이 가능한지? 

▶개정 제도 시행 전에 종전 규정에 따라 이미 전세보증을 이용하다가 이를 연장하게 된 경우에는 경과조치를 적용한다. 다주택자의 경우는 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용하고 1주택자의 경우 부부합산 소득 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용한다. 

7. 제도시행 후 다주택자는 공적전세보증 이용이 전면 제한되는데, 서울보증보험의 전세보증상품은 이용 가능한지?

▶SGI도 정부 정책취지 및 민간보증회사의 역할을 종합 감안해 다주택자에 대한 보증을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 10월 중 공적보증제도와 맞춰 제도를 개선할 예정이다. 이후 다주택자의 이용은 공적보증과 동일하게 제한된다. 

8. 제도시행 후 1주택자가 부부합산 소득이 1억원 이상인 경우 공적전세보증 이용이 제한되는데, 서울보증보험의 전세보증상품은 이용 가능한지?

▶SGI는 1주택자에 대한 소득요건의 경우, 현행 수준을 유지하거나(소득요건 미도입), 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다. 향후 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 SGI 보증을 이용할 수 있을 것으로 예상된다.