거시적 관점에서 바라본 화폐와 한·미 부동산 시장

지난 글을 통해서 화폐의 본질 그리고 부동산의 상관관계를 살펴보았습니다. 그리고 오늘은 조금 더 거시적인 관점에서 화폐에 대한 이야기를 이어가보고자 합니다.

여러 부동산 관련 기사에 미국의 금리인상에 대해서 언급하는 내용을 접하신 경우가 많을 것 같습니다. 또한 많은 부동산 전문가들이 미국의 금리인상 혹은 그 가능성을 언급하고 있습니다. 이를 단순하게 이야기하자면, 미국이 금리를 올리면 국내 해외자금이 이탈할 것이 예상되고, 그에 따라 우리나라도 금리를 올릴 수밖에 없을 것이라는 추정이 가능한 이야기 입니다.

그리고 미국이 금리를 올리는 이야기가 나오는 이유는 미국 내 유동되는 자산이 풍부해지면서, 금리인상이라는 카드를 이용하려 하기 때문입니다. 이런 현상은 자국 화폐의 가치를 보호하기 위해 시중에 풀려있는 화폐를 중앙은행에서 회수하는 과정이며, 이를 출구전략이라고 표현합니다.

그럼 본격적으로 미국에서는 왜 현재 금리를 인상하고 있는 것인지, 그리고 우리나라는 미국의 금리인상과정에서 어떤 영향을 받고 있는지 보다 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

미국에서는 화폐를 어디서 관리할까요? 바로 FRB(연방준비제도, Federal Reserve System)에서 관리하고 있습니다. 흔히 우리는 FRB라고 호칭하지만 연방준비제도에서는 각국에 공문을 발송하여 자신들의 호칭을 Fed로 통일해줄 것을 주문한 바 있습니다. 이에 본문에서는 Fed라고 호칭하도록 하겠습니다.

우리나라의 한국은행에서 화폐를 발행하듯이 미국에서는 여러 주를 대표하는 은행들의 연합인 Fed에서 화폐를 발행하고 있습니다. 그리고 미국의 화폐 발행량과 우리나라의 화폐 발행량은 어느 정도 유사한 속도로 화폐발행 증가량을 유지해가고 있습니다.

그럼 본격적으로 미국에서는 왜 현재 금리를 인상하고 있는 것인지, 그리고 우리나라는 미국의 금리인상과정에서 어떤 영향을 받고 있는지 보다 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

미국에서는 화폐를 어디서 관리할까요? 바로 FRB(연방준비제도, Federal Reserve System)에서 관리하고 있습니다. 흔히 우리는 FRB라고 호칭하지만 연방준비제도에서는 각국에 공문을 발송하여 자신들의 호칭을 Fed로 통일해줄 것을 주문한 바 있습니다. 이에 본문에서는 Fed라고 호칭하도록 하겠습니다.

우리나라의 한국은행에서 화폐를 발행하듯이 미국에서는 여러 주를 대표하는 은행들의 연합인 Fed에서 화폐를 발행하고 있습니다. 그리고 미국의 화폐 발행량과 우리나라의 화폐 발행량은 어느 정도 유사한 속도로 화폐발행 증가량을 유지해가고 있습니다.

그런데 위 표를 보면 시점 별로 조금씩 차이를 나타내고 있습니다. 그리고 미국에서는 2014년 이후 출구전략을 펼치고 있는데 반하여 우리나라는 지속적으로 화폐 발행량을 증가시켜나가고 있습니다. 그럼 2002년부터 미국과 우리나라의 화폐발행 증가추이에 대해서 비교해보며 살펴보겠습니다.

2002년부터 2006년까지는 미국의 화폐 발행량과 우리나라의 화폐 발행량이 비슷한 비율로 상승해가는 것이 나타납니다. 하지만 2006년 말 우리나라의 화폐 발행량이 급속도로 증가한 시점이 나타납니다. 자세히 보면 2006년 11월 우리나라의 본원통화량은 39.7조원이었던데 반하여 한 달 뒤인 12월 51.9조원으로 급격하게 늘어나게 됩니다.

이는 당시 세종시 및 혁신도시, 기업도시에 대한 토지보상이 이루어지면서 급격하게 정부의 재정지출이 늘어나게 되었었고 이에 따라서 화폐 발행량이 늘어난 시점이었기 때문입니다.

해당 이슈로 인하여 시중통화량은 급격하게 늘어나게 되었고, 이 부분이 2007년 부동산 폭등의 주범이라고 판단하는 다수의 경제 전문가들도 많이 있고, 일부 경제학자들은 해당 시점 부동산이 폭등한 것이 아니라 화폐가치가 폭락한 것이라 진단하기도 하였습니다.

반면 미국에서는 2008년말 급격히 본원통화가 증가하는 사건이 발생되게 됩니다. 2008년 9월 미국의 본원통화는 8,748억 달러였는데 반해 2009년 1월 1조 7,720억 달러로 불과 4개월 사이 2배 이상 급격하게 늘어나게 됩니다. 해당 시점이 바로 리먼 사태가 발생되었던 시기였습니다.

해당 시기의 미국에서는 리먼(서브프라임모기지)사태로 발생된 은행의 연쇄부도사태가 발생되던 시기였습니다. 이에 미정부는 해당 사태를 해결코자 시중은행의 빚을 갚아주면서 급격하게 많은 화폐가 필요하게 되었고, 이에 Fed에서는 정말 무서울 정도의 화폐를 발행했습니다.

2배 이상의 화폐를 발행하였음에도 서브프라임 모기지의 파급력은 너무도 강력하였습니다. 이에 미국에서는 국채를 추가로 발행하며, 2년 만기 채권 발행액수 역시도 상당히 늘어나는 현상이 나타납니다. 이에 2008년 이후 미국에서는 2년 단위(2011년, 2013년)로 급격하게 달러 발행량이 증가하는 모습을 나타낸 이유가 바로 미국의 2년 만기채 상환 시점과 유사하게 나타났기 때문입니다.

이 부분이 바로 미국 유동성의 위기라 불리는 시기입니다. 달러 발행량은 매년 역대 최대치를 갱신해 나갔고, 해당 시점 많은 해외 투자자들이 달러의 가치하락에 대비하여, 달러를 버리고 금 혹은 부동산, 석유, 원자재 펀드로 갈아타던 시점이었습니다. Fed의 급격한 화폐 발행으로 인하여 국제적으로 달러에 대한 신뢰는 낮아졌고, 대체 투자 상품을 찾아가기 시작한 시점입니다.

다양한 투자를 하고 계신 분들은 아시겠지만, 해당 시점 달러 가치의 하락으로 원자재에 투자하는 간접금융상품이 붐을 이루었고 BRICs(브라질, 러시아, 인도, 중국)펀드 등 제3국에 투자를 하는 펀드들의 수익률이 하늘을 찌르는 시기이기도 하였습니다.

그리고 달러 발행량을 급격히 늘려 달러의 가치는 떨어졌지만, 이로 인해 안정화를 시도했던 미국은 부동산(서브프라임 모기지)으로 인하여 발생된 리먼사태를 통화량의 조절로 예상보다 빨리 안정되는 효과를 갖게 되었습니다.

이렇듯, 부동산의 흐름은 이러한 시중유동성과도 밀접한 연관이 있습니다. 물론 리먼사태와 같은 사건이 다시 발생될 가능성은 극히 희박하고, 더욱이 미국에서는 2014년을 마지막으로 화폐 발행량을 줄임과 동시에 시중 유동성을 흡수해 나가고 있습니다. 바로 낮아진 달러가치를 회복시키는 과정 속에 있으며, 최근 3년간은 금리를 높여가며 늘어난 시중 유동성을 줄여가고 있는 상황입니다. 즉, 출구전략을 시행하는 과정에 있는 것입니다.

늘어난 시중 유동성을 줄이는 방법은 금리 인상과 국채 발행, 세금 인상 등이 있습니다. 이중 가장 강력한 방법으로는 금리 인상으로 시중에 풀린 자금을 흡수하는데 가장 강력한 효과를 가지고 있으며, 국채발행은 정부의 재정을 신규 화폐 발행에 의존하기보다는 시중에 풀린 자금을 흡수하여 집행해가는 과정을 거치기에 화폐 발행의 속도조절 차원이라고 보실 수 있습니다. 세금인상 역시도 국채 발행과 같이 시중 유동성을 흡수해가는 과정의 일환이라 볼 수 있습니다.

미국에서는 이상 3가지 방법 중에서 2가지 방법을 시행 중이라고 볼 수 있습니다. 바로 금리 인상과 국채 발행입니다. 물론 세금인상까지 곁들인다면 보다 효과적인 출구전략 시행이 가능하지만, 이 부분까지 병행되면 미국 내수시장에 부담이 높아지기에 이는 미국의 경제를 위해서도 좋지 못한 결과를 가져오게 됩니다.

따라서 현 트럼프 정부에서는 오히려 세금은 낮춰 내수시장을 보호함과 동시에 금리 인상과 국채발행증가를 통해서 달러를 흡수해가는 과정이라 볼 수 있습니다. 때문에 최근 제3국의 경제위기가 미국의 달러 흡수 때문이라는 전문가들의 분석이 많이 나오고 있는 것입니다.

미국이 금리를 높이면, 대출을 받아 해외에 투자했던 자산들이 금리 압박에 해외 자산들을 매각하고 대출을 상환하는 절차를 밟게 되겠죠. 또한 투자자들 역시도 미국의 채권시장에 보다 관심을 갖게 될 것이기 때문입니다. 그럼 자연스럽게 제3국에 투자했던 자금들은 썰물처럼 빠지게 되는 것이죠.

미국에서는 4년 전부터 이러한 출구전략을 통해서 시중에 풍부해진 화폐를 흡수하는데 반해, 우리나라는 최근 3년 동안 오히려 본원화폐 증가량을 더욱 높여나가고 있습니다. 이에 일부 경제학자들은 우리나라 역시도 금리인상을 통하여 출구전략을 시행해야하는 시점이라는 목소리를 높여가고 있습니다.

하지만 여기서 우리나라의 화폐는 미국의 화폐와 큰 차이를 갖습니다. 바로 미국의 달러는 기축통화라는 지위를 가진데 반하여, 우리나라의 통화는 단순하게 국내에서만 통용 가능한 화폐라는 점이죠. 즉, 미국은 출구전략 진행에 있어 정책방향에 따라 해외에 뿌려진 자금만 선별적으로 흡수해갈 수 있지만, 우리나라의 경우 출구전략을 시행한다면 이는 내수시장에 직접적으로 악영향을 끼치게 됩니다.

그리고 현재 우리나라 상황을 살펴보면 국내 내수경기는 점점 더 얼어붙어가고 있는 상황이죠. 이에 정부에서는 국가 예산을 증액하여 화폐 발행량을 더욱 늘려 시중유동성을 풍부하게 만드는 반면, 자산가치의 상승 및 부의 양극화를 줄이기 위한 목적으로 법인세 및 부동산관련 세금 인상 등을 통하여 균형을 만들어가는 과정에 있다고 볼 수 있습니다.

즉, 화폐 발행 규모는 일정 수준을 유지하되, 자산규모가 높은 소득층에 선별적 증세를 진행함으로써 자산가치의 상승을 막고 정부에서 직접 분배를 늘려가겠다는 전략을 구사하고 있는 것입니다. 최저임금 인상 역시도 늘어난 시중유동성이 우리나라 저소득층까지 전달될 수 있도록 만들어진 구상이라는 점입니다.

그러나 아직 우리가 현실에서 체감하지 못하는 부분은 바로 낙수효과에 대해서는 고려되지 못했다는 점입니다. 현 정부의 관점으로 늘어난 화폐량만큼 낙수효과는 발생되지 않아 정부에서 직접적으로 개입을 고려했지만, 증세는 민간소비를 위축시키는 결과를 가져올 수밖에 없습니다.

민간시장에서 지갑이 닫혀가고 있다는 점은 걱정되는 대목입니다. 하지만 현재의 상황은 어느 정도 예견된 상황이며, 정부의 이러한 정책이 내수시장을 위축시킬 것이라 전망한 전문가들이 많이 있었습니다. 이에 내수를 살리기 위해서는 현 정책의 지속가능성에 대한 논의가 필요하다는 전문가들이 많이 있습니다.

자, 그렇다면 여기서 부동산을 살펴볼까요? 위에서 언급한 정책은 13년 전에도 비슷한 상황을 보였던 적이 있었습니다. 부동산 관련 국내 최초로 종합부동산세가 재정되었으며, 또한 우리나라도 출구전략을 위하여 금리 인상을 통해 시중유동성을 흡수하던 시점이 있었습니다. 2006년부터의 상황이라고 볼 수 있습니다.

그러나 역설적이게도 늘어난 세금은 오히려 부동산의 가격에 그대로 반영되어 매수인들이 더욱 비싼 가격에 부동산을 매입해야 했고, 여러 부동산 안정화 정책에도 불구하고 부동산가격이 지속적으로 상승해가자 부동산 매입을 미뤄왔던 세입자들이 더 이상 견디지 못하고 내 집 마련에 몰려들면서 2006년과 2007년, 주택 가격의 급격한 상승 시기가 만들어졌습니다. 여기에 2007년 많은 토지보상비 지출이 부동산 상승으로 연결이 되었습니다.

그런데 지금의 상황이 해당 시점과 너무도 유사한 부분을 많이 나타내고 있습니다. 급격하게 늘어나는 부동산 관련 세금과 늘어난 세금이 부담스러워 매도를 결정하지 못하는 다주택자들, 시장의 매물부족 현상과 향후 3기신도시에 대한 토지보상 등을 본다면 너무도 유사한 부분들이 많이 있는 것 같습니다.

더불어 현 시점에서 부동산 가치가 다시 상승해간다면, 정부의 이러한 노력에도 불구하고 부의 양극화는 오히려 더 심화될 가능성이 높아 보입니다. 물론 화폐가치를 보호하고 과도한 부동산 가격의 상승을 막기 위해서는 출구전략이 필요합니다. 하지만 이러한 출구전략이 금리 인상과 증세가 동시에 진행된다면 당연히 내수시장은 보다 위축될 수 있고, 지금 이 시점이 과거의 경험을 상기해볼 시점인 것 같습니다.

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