2~3주택자 전세금 반환대출 허용할까

#1. 1990년대 정부의 신도시정책으로 평촌에 정착한 김용목씨(64). 당시 살던 임대아파트는 분양전환 후 전재산이나 다름없게 됐다. 지금은 자녀들이 분가해 아파트를 세주고 작은 빌라로 이사와 사는데 얼마 전 전셋값이 폭락하면서 세입자에게 재계약금 6000만원을 돌려줬다. 신용대출에 마이너스통장 대출을 받은 것도 모자라 집을 담보로 사금융까지 빌려 겨우 파산을 피했다.

#2. 김지영씨(37)는 결혼과 직장 문제로 두번 이사하는 과정에서 2주택자가 됐다. 당초 집을 팔고 이사할 계획이었지만 부동산경기가 안 좋던 시점이라 결국 전세를 주고 자신도 전세로 살게 됐다. 최근에는 전세계약 만료가 얼마 안 남은 상황에 인근 공공주택지구가 입주를 시작하며 공급과잉이 심해져 새 세입자를 구하지 못했다. 주택담보대출을 받아 세입자 전세금을 돌려주려고 했지만 2주택자라는 이유로 거절당했다.

정부의 강도 높은 대출규제로 수요자들의 고민이 깊어졌다. 그중에서도 최근 심각한 문제로 떠오른 것은 전세금 반환대출이다. 다주택자 대출규제로 각종 대출이 제한된 와중에 일부 지역에서 역전세난이 발생해 전세금 미반환 사고가 속출했다. 사금융 풍선효과를 일으키는 부작용도 나타났다. 집을 수십채, 수백채 가진 투기나 갭투자를 막으려고 시행된 대출규제가 실수요자와 세입자에게 피해를 줘 대안이 필요하다는 지적이다.

◆전세금 미반환사고 ‘위험수준’

다주택자의 전세금 반환 부담이 커진 것은 역전세난이 주요 원인이다. 대다수의 집주인이 전세금을 현금으로 가지고 있지 않은 상황에서 인근 재건축을 통한 새 아파트 공급이 늘어나거나 공공주택지구가 들어서 신규 세입자를 구하지 못한 경우다.

부동산114 조사 결과 올해 전국 아파트 입주물량은 39만6000가구로 연간 평균 20만~30만가구 선을 넘는 수준이다. 전국 전셋값은 2017년 12월 이후 지난달까지 1년8개월째 하락했고 ‘준공 후 미분양’이 1만8000가구다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “역전세는 임차인에겐 유동성 제약, 임대인에겐 보증금 상환 압력을 가져온다”고 말했다. 주택산업연구원에 따르면 입주물량이 지속적으로 발생한 경기·강원·부산·울산·영남의 역전세난이 심화할 전망이다.

평촌 A공인중개사사무소 대표는 “서울 출·퇴근이 가깝고 안양법조타운 등의 고소득 일자리가 많아 지난 수십년간 이렇게 세입자를 구하기가 힘든 적이 없었다”고 말했다. 다른 1기신도시 산본의 B공인중개사사무소 관계자도 “공공택지와 빌라 신축으로 전세물량이 급증해 3개월 넘게 세입자를 구하지 못하는 경우가 많다”면서 “집을 처분하고 싶어 하는 집주인이 많지만 매매가 더욱 힘든 상황”이라고 말했다.

집주인이 1주택자일 경우 전세금 반환대출을 받을 수 있다. 서울을 포함한 조정대상지역 등 규제지역은 집값의 40%까지 주택담보대출이 가능하므로 모자라는 자금도 신용대출로 감당할 수 있는 수준이다.

문제는 2주택 이상 보유자다. 전세금을 내려서라도 새 세입자를 구하면 다행이지만 아예 공실이 나도 주택담보대출이 금지돼 현실적인 방법은 온갖 대출을 동원하거나 사금융을 알아보는 수밖에 없다. 실제로 최근 포털사이트에 ‘전세금 반환대출’을 검색해보면 블로그나 카페를 통해 셀 수 없이 많은 사금융 홍보글이 유통되는 것을 알 수 있다. 현행 규제지역 기준 주택담보대출비율(LTV)의 두배인 80%까지 대출이 가능하기도 하고 소득증빙 없이 돈을 빌려준다는 곳이 넘쳐난다. 심지어 소득이 없어도 대출이 가능하고 3일 안에 승인되는 곳도 있다. 제2금융권이나 등록 대부업체도 있지만 무등록 불법사금융이 의심되는 경우도 있다.

최근에는 서울 강서구 일대에서 빌라를 최소 600채 이상 가진 것으로 추정되는 다주택자가 전세금을 갖고 잠적한 사건이 발생해 경찰이 수사 중이다.

경매 건수도 늘었다. 법원경매정보기업 지지옥션에 따르면 지난 7월 법원이 진행한 부동산 경매 건수가 3년2개월 만에 가장 크게 증가한 1만2128건을 기록했다. 주거시설 경매 건수는 5623건으로 2014년 12월 6484건 이후 가장 많았다. 전체 경매 중 주거시설이 차지하는 비중은 46.4%로 지난해 이후 40%대를 넘어섰다.

장근석 지지옥션 팀장은 “경매시장의 최대 비중을 차지하는 주거시설에서 역전세난이 발생해 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 경매신청이 늘어난 것”이라고 분석했다.

◆다주택 수 따라 분류 필요

이에 은행권에서는 세입자 보호를 위해서라도 전세금 반환대출을 허용해야 한다는 의견을 내놓는다. 시중은행 관계자는 “글로벌 금융위기 이후 부동산경기가 침체돼 전세금 반환대출이 많았는데 요즘 다시 문의하는 집주인이 늘어났다”며 “수십채는 몰라도 2~3주택자는 실수요가 목적이었던 경우가 있는 만큼 일부 대출을 허용해줄 필요가 있다”고 말했다.

세입자 보호를 위해 정부가 일부 대출규제를 완화한 사례도 있다. 지난해 말 서울 신반포3차·반포경남아파트 재건축조합원들은 정부의 이주비 대출규제로 세입자 전세금을 돌려주지 못하게 되자 이에 반박할 법적 근거를 찾아냈다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 조합은 집주인 대신 임차보증금을 변제하고 추후 구상권을 행사할 수 있다는 조항을 들어 조합 사업비대출을 받기로 한 것이다.

당시 금융위원회는 국민신문고에 제기된 민원 답변을 통해 “법의 취지와 목적을 감안할 때 해당 대출은 조합원의 주택담보대출이 아닌 임차인의 권리보호를 위한 대출로 인식할 필요가 있다”고 밝혔다.

하지만 지금으로선 다주택자의 전세금 반환대출이 허용될 가능성은 낮아 보인다. 손주형 금융위 금융정책과장은 “돈에 꼬리표가 없다는 말처럼 대출 목적의 증빙이 힘들기 때문에 9·13 부동산대책의 취지에 따라 앞으로 당분간 대출규제가 유지될 것”이라고 말했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제611호(2019년 9월24~30일)에 실린 기사입니다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr

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