공실 늘고 수익률 악화…서울 수익형부동산 경매 ‘시들’

[이데일리 박민 기자] 서울 수익형부동산 경매 시장 관심이 시들해지고 있다. 그간 정부의 부동산 규제에서 벗어나 있는 상가, 오피스텔, 근린시설 등은 틈새 투자처로 주목 받았지만 올해 들어서는 수익률 하락 등의 이유로 투자수요가 줄고 있다는 분석이다.

9일 법원경매정보의 용도별매각통계에 따르면 올 1~8월까지 서울 내 5개 법원(중앙·동부·서부·남부·북부)에서 경매에 부쳐진 수익형 부동산은 1326건. 이중 주인을 찾은 물건은 321건으로 집계됐다. 매각금액 총 합계는 1539억3588만원이다.

일반적으로 경매 열기를 가늠할 수 있는 지표 중 하나가 낙찰률(매각율)이다. 이는 경매진행 건수 대비 낙찰 건수 비율로, 올 들어서는 24.2%를 기록했다. 100건이 경매에 나왔다면 팔려 나간 물건은 24건에 불과할 정도로 새 주인을 찾기 힘들어졌다는 얘기다.

경매에 나온 감정가격 대비 낙찰가격 비율을 뜻하는 낙찰가율(매각가율) 역시 차가워진 경매시장 분위기는 비슷하다. 같은 기간 낙찰가율은 73%를 기록했다. 만약 100만원에 나온 수익형 부동산이라면 73만원에 팔려 나갔다는 의미다.

저조한 경매 시장 지표는 지난해 비해 더 나빠진 수준이다. 지난해 1월에서 8월까지 서울에서 수익형부동산은 총 1512건이 경매에 부쳐졌고 이중 454건이 팔려 나갔다. 평균 낙찰률은 30%으로 올 들어선 이 비율이 5.6%포인트(P)나 더 떨어졌다. 이 기간 매각대금 총 합계액은 2226억7513만원이다. 경매에 유입된 뭉칫돈도 지난해에 비해서는 올해(1539억3588만원) 660억원이나 빠진 셈이다. 지난해 낙찰가율은 84.6%으로 올 들어서는 11.6%포인트(P)나 ‘뚝’ 떨어졌다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “통상 부동산시장 호황기라면 낙찰가율과 낙찰률이 높아지고, 반대로 침체기라면 내려가는 추세를 보인다”며 “올 들어 상가 공실률이 여전한데다 오피스텔 수익률도 떨어지면서 수익형부동산의 경매 낙찰률·낙찰가율 모두 떨어진 것으로 보인다”고 분석했다.

실제 한국감정원 조사에서 서울에서 임차인 없이 비어있는 소규모 상가(2층 이하 또는 연면적 330㎡이하)가 많아졌다. 이 상가의 올 1분기 공실률은 2.9%였지만 2분기에는 3.2%로 더 늘었다. 같은 기간 중대형 상가(3층 이상 또는 연면적 330㎡ 초과)는 7.5%에서 7.4%로 0.1%포인트(P) 줄었지만 여전히 7%대라는 높은 공실률을 기록중이다.

오피스텔 역시 공실률과 수익률 모두 좋지 않다. 2분기 현재 서울 오피스텔 평균 공실률은 10.2%로서 10곳 중 1곳 꼴로 비어있는 상태다. 특히 강남 도산대로(7.9%→11.1%), 서초 (5.3%→7.4%), 도심 시청(20.8%→22.2%) 등의 일부 지역은 1분기에 비해 2분기에 공실이 더 늘었다.

오피스텔 수익률 또한 올해 1월부터 7월까지 4.87%의 낮은 수준을 이어오다 8월 들어 4.86%로 0.01%포인트 더 추락했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “최근 몇년간 서울내 오피스텔 신규 물량이 많다보니 입주 증가에 따른 공실률 악화 요인도 있다“며 ”특히 새로 분양한 상가와 오피스텔 대부분 분양가가 비쌌지만, 임대료는 높게 올려받지 못하다보니 수익률이 저하되는 요인도 크다”고 말했다.

박민 (parkmin@edaily.co.kr)

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