9·13대책 1년.. "거래 활성화 위한 출구 전략 나와야"

서울 아파트 거래 줄고 다시 가격 상승..거래세 인하로 매물 유도해야

민간택지 분양가 상한제도 공급 대책 없이는 단기적 효과에 그칠 우려

오는 추석 연휴 기간 정부가 초강력 부동산 규제책인 9·13 대책을 내놓은지 1년을 맞는다. 폭등하던 서울 집값은 9·13대책 이후 안정세를 찾아가다 최근 다시 상승세를 보이고 있다. 이는 매물 품귀 현상으로 거래 자체가 줄면서 대기 수요가 높은 가격에 서울 아파트를 사들이고 있기 때문이다. 업계에서는 공급가뭄 해소와 함께 거래를 늘릴 수 있는 출구전략으로 거래세 인하 등의 조치가 필요하다고 입을 모으고 있다.

오는 13일 9·13종합 부동산 대책 1주년을 앞둔 가운데 시장에서는 거래 감소로 인한 출구 전략 마련이 필요하다는 주문이 나왔다. 서울 아파트의 경우 9·13대책 전 후 1년을 기점으로 거래가 절반 이상 줄어들며 현재 매도자 우위 시장이 형성됐다.

■거래세 인하로 숨통 틔워야

10일 업계 전문가들은 9·13대책의 가장 큰 부작용으로 주택 거래 감소를 꼽았다. 각종 규제들로 인해 매도자가 주택을 내놓지 않는 상황에서 거래는 줄고 있는데 일부 매물들이 전체 가격을 끌어올린다는 것이다.

부동산114 자료에 따르면 서울 아파트 거래 건수는 9·13대책 이전 1년간 총 9만7415건에서 9·13대책 이후 1년간 4만2564건으로 절반 이하(56.3%)로 줄었다. 한국감정원에 따르면 9·13대책 이전 1년간 9.18% 오른 서울 아파트 가격은 대책 후 약 1년 동안 1.13% 하락하며 안정세를 찾았다. 하지만 거래 자체가 줄면서 최근 들어 서울 아파트 가격이 다시 전고가를 기록하는 등 다시 반등하고 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "적은 매물량으로 인해 매도 우위 시장이 이어지며 거래량이 적은데도 가격이 오르고 있다"며 "시장에 매물을 유도하기 위해 일시적으로 양도세 중과와 거래세 완화 조치를 할 필요가 있다고 본다"고 말했다.

김 팀장은 "전체적인 거래는 줄었지만 대출 규제로 9억원 이상 고가 주택의 거래는 상대적으로 더 늘면서 현금부자들이 주택을 더 사는 부작용이 발생하기도 했다"고 지적했다.

거래 감소로 인한 경기 침체도 우려된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "거래가 주는데 집값이 오르는 것은 매우 이례적인 현상으로 거래 감소는 경기 침체와도 연관성이 크다"며 "거래감소로 인한 세수 감소, 복비(중개비용)와 이사비용, 가구 구입 등 거래로 인해 발생하는 민간 소비 자체도 줄기 때문"이라고 말했다.

이 교수는 "다주택자에 대한 감정적인 규제를 완화하고 장기적인 차원에서 주택시장 안정화에 대한 고민이 필요한 시점"이라고 덧붙였다.

■9·13대책 절반의 성공?

업계 및 학계 전문가들은 9·13대책에 대해 대체로 '공과 실'이 모두 있는 절반의 성공을 거둔 정책이라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "9·13대책 이후 급등하던 서울 집값을 진정시켰고, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 진정시킨 것은 사실"이라며 "다만 보유세를 높이면 거래세를 낮추는 등의 출구가 필요한데 현재는 중복 규제로 인해 시장 거래 자체를 줄이고 매도자 우위 시장이 될 수 밖에 없는 상황"이라고 말했다.

이어 "안전 진단 강화, 재건축 초과 이익 환수제, 재건축 지위 양도 금지 등 정비 사업과 관련해 너무 많은 규제들로 인해 공급 자체가 축소되는 부작용이 발생하고 있다"며 "그린벨트 해제나 서울 고밀도 개발이 어렵다면 정비 사업 관련 중복 규제를 병합(완화)할 필요가 있다"고 말했다.

건설업계의 경우 오는 10월 시행 예정인 민간택지 분양가 상한제에 대한 우려가 큰 상황이다.

대한건설협회 관계자는 "분양가 상한제로 가격을 통제하게 되면 전체적인 주택의 하향 평준화가 될 수 밖에 없다"며 "경제 성장률 전망이 2%대로 낮은 상황에서 부동산 시장까지 누르게 되면 경기 침체 우려가 더 커진다"고 말했다.

정부가 일관된 정책을 추진해 시장의 불확실성을 해소해야 한다는 제언도 나온다.

임재만 세종대 부동산 학과 교수는 "정부가 보유세를 올렸다고 하지만 보유세 인상분이 OECD 선진국과 비교하면 미비한 측면이 있다"며 "장기적으로 보유세는 높이고 거래세는 낮추면서 개발에 따른 이익을 공공이 회수해 주택시장 안정화를 도모해야 한다"고 말했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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