[웰스투어2018]다주택자, 임대사업자 활용하면 절세(종합)

다운계약서는 나중에 세금추징 우려

양도차익 작은 주택부터 순차 매각

이데일리 웰스투어는 급변하는 금융시장에 따라 재테크 암흑기를 보내고 있는 현재, 부동산·금융·증권 등 국내 최고 금융기관의 자문을 통해 바람직한 투자전략과 방법을 모색하는 자리다.

[이데일리 장순원 기자] “다주택자들은 공동명의나 자녀에게 증여하는 방법을 활용하면 절세할 수 있습니다. 또 혜택이 많은 임대사업자로 등록하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.”

최인용 가현텍스 대표세무사는 12일 서울 명동 은행회관에서 열린 ‘제10회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 “부동산은 구매와 보유, 매각단계에서 모두 세금이 붙는 자산이라 절세가 수익률에 큰 영향을 준다”며 이같이 밝혔다. 

최 대표는 “자산 취득시 양도소득세를 덜 내려 다운계약서를 작성해서는 안된다”며 “매도인은 양도소득세를 추징당할 수 있고 매수인은 나중에 양도세나 취·등록세를 추징당할 수 있다”고 말했다. 이어 “지금이라도 실거래 계약서를 확보하고 실제 들어간 자금에 대해 금융자료를 증빙할 필요가 있다”고 조언했다. 

그는 “수익형 사업으로 임대형 상가 등을 취득할 때 단독명의를 해 놓으면 운용을 하면서 소득세가 많아진다”면서 “수익형 부동산 관련 사업은 자녀를 포함해 가족 공동명의로 보유하면 부가가치세와 소득세를 절세할 수 있다”고 설명했다. 또 “상속받는 재산이 10억원 이상인 경우 과세하지만 그 이하 금액이라고 하더라도 평가를 통해 취득가액을 신고하면 나중에 양도세에서 유리하다”고 강조했다. 이어 “양도차익이 큰 자산이나 시가평가가 어려운 단독주택, 수용예정인 토지가 있는 경우가 대표적인 사례”라고 덧붙였다. 

다주택자는 과세표준이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 유리하다고 했다. 이 경우 마지막에 파는 주택은 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있기 때문이다. 강남이나 서초, 송파구에 있는 3주택 이상의 다주택자라고 한다면, 강남을 제외한 다른 지역 2채 중 양도차익이 적은 주택을 1순위로 양도하는 식이다. 

다주택자는 임대사업등록을 고려하는 것도 도움이 된다. 

주택임대사업자의 경우 전용면적 60제곱미터 이하 신규 분양 공동주택은 취득세 감면을 받을 수 있고 일정규모 이하는 종합부동산세나 재산세 감면 혜택이 있어서다. 다만 정부는 9·13 대책에서 임대사업자에 대한 세제·대출 혜택을 줄여 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 주택을 사서 임대 등록을 하면 양도소득세 중과를 하고 종합부동산세 합산 과세를 하도록 했다. 임대사업자로 등록하려면 임대주택 구입 후 60일 이내(준공의 경우에는 90일 이내)에 관할 시·군·구청 주택과에 방문하거나 ‘정부24’를 통해 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에 주택임대업 사업자등록을 마쳐야 한다. 

최 대표는 “종합소득세와 관련해 임대 소득금액이 8000만원을 초과하면 부동산 임대인 관리시스템이 가동되면서 다운계약서 작성이 불리하다”며 “법인으로 전환하는 게 유리한지 여부에 대해 검토가 필요하다. 상가나 오피스텔은 개인보다 법인이 소득세 측면에서 월등히 낫다”고 했다. 

그는 자산을 상속 증여할 때도 1세대1주택으로 자산을 재비치하고 무주택 자녀 등은 상속인과 동거를 시작하는게 유리하다고 설명했다. 

최 대표는 “소득이 없는 미성년자나 배우자에게 소유권을 이전등기할 때는 증여세 문제를 고려해야 한다”며 “자신의 능력으로 취득했다고 보기 어려운 경우 취득자금 출처조사를 받을 수 있다”고 덧붙였다.

장순원 (crew@edaily.co.kr)