이달(10월)부터 주택금융에서 DSR(총부채원리금상황비율)이 적용, 주택 구매 자금 어려움이 가중될 것으로 보인다. 오는 12월 분양 예정된 ‘위례·평택 고성 신혼희망타운’을 비롯해 ‘동래·서초 래미안 아파트’ 등 입지 좋은 단지들이 등장하지만, 구매는 더 어려울 전망이다.

1일 금융권에 따르면 은행권을 비롯해 저축은행·카드·보험 등 2금융권도 이달에 DSR을 도입한다. 이미 도입이 가시화된 은행권과 달리 ‘서브 프라임 모기지’를 담당했던 저축은행·카드·보험까지 DSR을 도입한다면, 실수요자들의 주택 구매 자금 부담은 더 커질 것으로 보인다.

부동산 업계 한 관계자는 “지난해 8.2 부동산 대책 발표 이후에도 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 가동되며 수도권 집값을 떠받쳤던 이유는 시공사들의 ‘중도금 대출 보증 지원’이라는 제도가 일정부분 역할을 했다”며 “은행권에 이어 2금융권까지 DSR을 도입할 경우 수도권에서도 주택 구매를 포기하는 경우도 나올 수 있다”고 말했다. 

대형 건설사 한 관계자는 “올해부터 저축은행 등 2금융권과의 중도금 대출 보증 지원 협약을 맺기도 어려워졌다”며 “강화되는 주택 금융 규제로 소비자들의 관련 요구는 높아지고 있다”고 언급했다. 

구매 자금뿐만 아니라 주택담보대출 이자도 높아질 전망이다. 지난해 말부터 미국 기준금리 인상이 이어지면서 한국은행이 연내에 기준금리를 올릴 가능성이 크기 때문이다. 일각에서는 연내 연 5%대까지 금리가 상향될 수 있다는 의견을 내고 있다.

금융 당국이 총부채원리금상환비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)을 강화한 새 대출 규제안을 이달 중 발표한다. 갈수록 복잡해지는 대출 규제를 이해하려면 용어부터 정확히 파악해야 한다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 비교적 익숙한 개념부터 DSR, RTI 등 헷갈리는 용어들을 총정리했다.

●담보 가치 대비 대출 한도 따지는 LTV

LTV는 은행에서 주택담보대출을 받았다면 귀에 익은 용어다. 주택가격 대비 대출 한도를 뜻한다. LTV가 40%일 때 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억원까지 가능하다. 대출자가 빚을 못 갚는 상황을 가정해 한도를 두는 것이다. 9·13 부동산 대책에 따라 규제지역(투기·투기과열·조정대상지역)에서 고가·다주택자의 LTV는 0%다. 새로 집을 사더라도 주택대출을 한 푼도 받을 수 없다는 의미다. 

●갚을 수 있는 능력 살피는 DTI·DSR

DTI, 신(新)DTI, DSR은 모두 갚을 수 있는 능력만큼 돈을 빌려주기 위한 잣대다. DTI는 주택대출 원리금(원금+이자) 상환액이 소득에서 차지하는 비중이다. 은행은 대출자의 소득이 충분한지 따져 일정 수준의 DTI까지만 돈을 빌려준다. 지난 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 신규 주택대출 원리금에 기존 주택대출 이자만 반영했던 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택대출이 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 여기서 한발 더 나아간 게 DSR이다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 주택대출은 물론 전세대출, 신용대출, 학자금대출 등을 포함한다. 주택대출만 따지는 신DTI보다 부채의 범위를 확대한 개념이다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 하는 총원리금 상환액이 4000만원이면 DSR은 80%가 된다. 

●자영업자 부채 관리하는 RTI·LTI 

자영업자, 특히 부동산임대업자들의 채무 상환 능력을 따져 보기 위한 RTI와 소득대비대출비율(LTI)도 있다. RTI는 연간 부동산임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 총소득과 모든 금융권에서 빌린 총부채를 비교한다. 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출을 내어줄 때 LTI를 산출해 참고해야 한다.